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開發(fā)商無權賣車位?“全國首例小區(qū)車庫之爭”引熱議

發(fā)布日期:2016-10-06  來源:新民晚報  瀏覽次數(shù):1318

         

圖說:車庫究竟屬于誰”等問題引發(fā)市民們的關注和熱議。CFP

圖說:車庫究竟屬于誰”等問題引發(fā)市民們的關注和熱議。CFP

      最近,社會廣泛關注的南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件有了初步結果:南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決:開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理,全體業(yè)主享有地下停車庫的權益。

  這則新聞出臺后,一則關于“你還在買車庫嗎?法院都判決了居民應免費使用,開發(fā)商無權售賣”的微信在朋友圈里瘋轉。“小區(qū)車位、車庫究竟屬于誰”等問題引發(fā)市民們的關注和熱議。為此,記者采訪了上海大邦律師事務所合伙人張黔林律師。

  法院判決有現(xiàn)實依據(jù)

  “對于這個案例,法院判決還是很有道理的。作為公共設施,如果車位沒有產權,建成后的車庫應作為公配設施,是建筑物的輔助設施,交付建筑物的所有人共同使用。”張黔林表示,這種現(xiàn)象在上海也很有普遍性。許多小區(qū)車位并沒有產權,開發(fā)商也辦不出產證,卻銷售給業(yè)主。這種辦不出產權的車位,所有權的確存在很大問題,也存在許多后遺癥。

  在這個引起軒然大波的南京案例中,這個小區(qū)共有59個地下車庫,開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個,其余的被物業(yè)管理以每月250元的租金租了出去。法院判決業(yè)主勝訴并解釋了判決理由,認為根據(jù)相關規(guī)劃,建成后的車庫作為公配設施,是建筑物的輔助設施,應交付建筑物的所有人共同使用。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設成本未納入商品房的成本,因此可以認定,車庫作為公配設施所發(fā)生的費用已經計放入商品房的成本。

  “賣車位的前提是開發(fā)商對車位享有所有權,簡單地說,就是把產證辦出來。如果辦不出產證,它的性質就是不明確的。”張黔林舉例道,比如物業(yè)管理用房、電梯間、配電房等,功能上都屬于小區(qū)公共設施,既然開發(fā)商辦不出產證,車位也應屬于公建配套設施。

  地下空間權該歸誰?

  事實上,這個案例還涉及到一個長期以來頗具爭議的法律問題——地下空間權的利用問題。對此,法律界人士一直持有不同觀點和爭議。有說法認為:既然業(yè)主獲得了土地的使用權,那么相應的地下空間的使用權也應屬于業(yè)主。還有人認為:由于絕大部分開發(fā)商建設停車位都是以人防工程的名義申報,不計入容積率也不交地價,且開發(fā)商的建造成本已計入房價,因此應該歸屬全體業(yè)主所有。但在這此之外,由開發(fā)商按照停車位規(guī)劃報建審批的交了地價的部分,可以歸屬為開發(fā)商所有。

  在我國法律中,對于車位問題,在物權法、最高院相關司法解釋中有所提及,但沒有明確定論。比如,在《中華人民共和國物權法》中規(guī)定:“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

  在《中華人民共和國人民防空法》中規(guī)定:“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”該法僅規(guī)定了人防工程的管理權和收益權歸屬,但并未對人防工程的所有權歸屬問題予以明確規(guī)定,因此現(xiàn)實生活中關于人防車位、車庫的所有權權屬尚有爭議。目前我國一些地方將人防工程產權劃歸開發(fā)商所有,而另外一些城市則規(guī)定人防工程產權歸國家所有。

  “為此,不能簡單一概而論居民都應免費使用車位問題,而是應區(qū)分清楚車位、車庫的類型,判斷是規(guī)劃的車位、車庫,是占用業(yè)主共有的道路、綠化等公共設施所建車位、車庫,還是人防車位、車庫等。”律師表示,在判斷好具體情況后,再判斷車位、車庫是否具有構造、利用上的獨立性、能否是登記擁有所有權的特定空間,建設單位銷售時是否根據(jù)規(guī)定列入房屋買賣合同等因素,“一刀切”判斷開發(fā)商都無權出售車位的說法并不準確。

(編輯:馬麗麗)

 
 

 

 
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